Google+

Andelsbolig

Andelsboliger har længe eksisteret som en selvstændig boligtype der hverken kan defineres som en lejebolig eller en ejerbolig. Diverse lovændringer, hvor specielt reglerne omkring valg af vurderingsprincip for en andelsboligforenings ejendom samt muligheden for at pantsætte den enkelte andelsbolig, har medvirket til at boligformen nu handles på et relativt frit marked. Men hvad er så egentlig en andelsbolig?

 

En andelsboligforenings stiftelse

En andelsboligforenings fødsel sker langt overvejende via reglerne i lejeloven vedr. tilbudspligt. Kort fortalt betyder disse regler, at en ejer som ønsker at sælge sin udlejningsejendom er forpligtet til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme købsvilkår som kan opnås i markedet.

Når nogen i dag taler om ”sunde” andelsforeninger kigges der ofte på andelsboligforeningens samlede gæld og ikke nødvendigvis på den daglige drift. Det kan i nogle tilfælde være lidt misvisende, da foreningens samlede gæld i høj grad bestemmes af hvad markedsprisen for udlejningsejendomme var på tidspunktet for stiftelsen jf. ovenfor. At en andelsboligforening har en relativ høj gæld er således ikke nødvendigvis ensbetydende med at den er ”usund”. Som køber af en andelsbolig skal man naturligvis være opmærksom på både den løbende drift samt foreningens gæld og vilkår for denne. En andelsbolig er således en del at en samlet enhed, nemlig andelsboligforeningen. Den enkelte andelshaver, ejer én efter fordelingstallet fastsat andel af foreningens samlede formue. Samtidig har andelshaveren brugsret (og ofte også pligt til at bebo), men ikke ejendomsretten, over en bestemt bolig i andelsboligforeningen.

 

Iøjnefaldende forskelle på ejerlejligheder & andelslejligheder:

Fællesudgifter vs. boligydelse/afgift

Driftsudgifterne for en ejerforening og en andelsboligforening er stort set identiske. Ejer man en ejerlejlighed betaler man sin andel af driftsudgifterne via fællesudgifterne. I andelsboligen betales der boligydelse/afgift som dækker det der svarer til fællesudgifterne på en ejerlejlighed + andelslejlighedens andel af ydelserne på andelsboligforeningens gæld.

Prisen

Den måske største udfordring for en køber af en andelsbolig er at vurdere den reelle pris for boligen. Prisen på en andelsbolig er en sammensat størrelse. På en ejerlejlighed vil prisen oftest være umiddelbart tilgængelig, da boligen kun undtagelsesvis har gæld udenfor købesummen – det kunne f.eks. være et fælleslån for opsætning af altaner, nyt tag mv. Stort set alle andelsforeninger har en større eller mindre fælles gæld. Som køber bør man således beregne den påtænkte andelsboligs andel af foreningens samlede gæld. Resultatet af den beregning tillægges indskudsprisen, hvorefter man har den anslåede kontante omregningspris, som med fordel kan danne udgangspunkt for sammenligning af alternativer.

Rentefradrag

Med ovennævnte tommelfingerregel in mente, bør en køber af en andelsbolig være opmærksom på, at man som udgangspunkt alene har fradragsret for renteudgifterne på et lån til indskuddet, og ikke for den del af den kontante omregningspris, som udgøres af foreningens gæld.

Renteswap

Et finansielt produkt som har været meget udskældt. For nogle år tilbage viste det sig, at nogle få andelsboligforeninger ikke i deres regnskaber havde indregnet kursværdien af deres renteswapaftaler. Dermed var andelsforeningens tekniske værdi på papiret højere end den reelle værdi på opgørelsestidspunktet. Det problem synes ikke længere at være til stede. Spørgsmålet om hvorvidt indgåelse af en renteswapaftale, er en god eller dårlig idé for en andelsboligforening, kan man i sagens natur først svare på når aftalen udløber og man som forening igen skal tage stilling til ejendommens belåning. Renteswappen er dog forbundet med en risiko for andelshavere, der skal sælge deres andelsbolig i aftaleperioden.

Ændringer i boligen

For andelsboliger synes der at være et levn fra fortiden som udlejningsejendomme, når man ser på andelshavers adgang til at udføre ændringer i det lejede. Ofte kræver selv relative små ændringer af boligen indretning udover evt. kommunal tilladelse, også bestyrelsens tilladelse. I ejerforeninger er adgangen til at udføre ændringer normalt kun begrænset af bygningsreglementet m.v. Som køber bør man således undersøge foreningens vedtægter, såfremt man overvejer en ombygning.

Ejendomsværdibeskatning

En fordel ved at erhverve an andelsbolig frem for en ejerbolig er, at andelsboligen er fritaget for ejendomsværdibeskatning, som selv med det nuværende skattestop udgør et betydelig beløb, for en ejerbolig i København og på Frederiksberg.

Markedsprisen vs. Maksimalprisen

En afgørende forskel på boligformerne er andelsboligernes maksimalpris. Det er ikke lovligt at sælge en andelsbolig for en højere pris end maksimalprisen + summen af forbedringer. I mange tilfælde vil maksimalprisen alligevel ligge langt over markedsprisen, men i andre tilfælde vil de være omvendt, og en andelshaver vil således ikke kunne nyde den fulde værdi af et evt. opsving på boligmarkedet, som en ejerboligejer vil kunne.

Bestil gratis salgsvurdering...

(* skal udfyldes)

TAK FOR DIN BESTILLING
Du vil blive kontaktet hurtigst muligt.

Bestil en gratis salgsvurdering her...

TAK FOR DIN BESTILLING
Du vil blive kontaktet hurtigst muligt.